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O que vem por aí para shoppings na América?
Agora, as pessoas se referem a eles como parte da história americana, com mais frequência do que como motores econômicos. O declínio das compras tradicionais tem sido bem documentado ao longo dos anos. Desde que a pandemia de coronavírus começou no início de 2020, porém, a morte dos ambientes tradicionais de varejo acelerou com uma série de falências de alto perfil - como J. Crew, Brooks Brothers e J.C. Penney.
O último exemplo desferiu um golpe maior para os shoppings, que lutam por relevância ou, pelo menos, por taxas de ocupação decentes. Pense em qualquer shopping que você tenha visitado nos últimos 30 anos - quais eram as lojas-âncora? Esses inquilinos de ‘big box’ são os mais importantes e, nos últimos anos, essas são as lojas que mais lutaram. Sears, J.C. Penney, Bon-Ton, Kaufmann’s então Macy's - o que quero dizer é que nem todos falharam e desapareceram totalmente - mas cada um que resta é significativamente menos poderoso do que era há 10 ou 15 anos atrás.
O fato é que a partir de 9 de janeiro de 2021, enquanto eu sento e escrevo esta coluna a maioria dos shoppings me sinto antiquado ... e não do jeito bom, também. Quanto mais cedo os operadores de shopping centers e desenvolvedores pararem de pensar em maneiras de preservar os ‘shoppings’ de anos anteriores, mais cedo poderemos começar a ver uma inovação real nessas propriedades. Uma das ideias mais discutidas é converter os espaços extensos em habitações. Antes de torcer o nariz com a ideia, me escute - ela foi amplamente divulgada nos últimos oito anos e existem alguns bons motivos para levá-la a sério.
Em 2020, Freddie Mac estimou que 29 estados tinham déficit habitacional . A escassez geral de unidades estava na casa dos milhões - e é um problema crescente. A pandemia só vai piorar. The Economist relatou no ano passado que os dados mostraram que os americanos estão piorando no desenvolvimento de novas moradias . A conclusão é que mesmo antes do COVID-19 a oferta de moradias não estava acompanhando a demanda.
Houve o exemplo de junho de 2020 por Bloomberg’s CityLab , que olhava para o Alderwood Mall em Lynnwood, Washington, um subúrbio de Seattle. Os desenvolvedores transformaram uma grande parte do shopping center de 41 anos em um complexo de apartamentos de 300 unidades com estacionamento subterrâneo. Os desenvolvedores prometeram manter aproximadamente 90.000 pés quadrados do centro para o varejo, mas misturar os usos restantes. A decisão veio como resultado do fechamento da Sears, uma das âncoras do shopping. Conforme relatórios do CityLab , o novo complexo de apartamentos torna-se efetivamente a nova âncora.
O que o desenvolvedor tem a dizer sobre isso? Hoje, as pessoas preferem viver em espaços menores e desejam empreendimentos que possam ser percorridos a pé, em vez de depender do trânsito de veículos. Este projeto atende a essas necessidades, um porta-voz da Brookfield Properties disse ao CityLab na época . Este projeto é um grande exemplo de evolução na indústria de shopping centers.
Em Lakewood, Colorado, outro exemplo: O City Journal analisou a 'construção da comunidade', que leva o conceito de uso misto para o próximo nível . Quando o enorme shopping center de Lakewood faliu, a cidade e seus parceiros de desenvolvimento o substituíram por um complexo de 22 quarteirões que pode ser percorrido no centro da cidade, chamado Belmar. Hectares de parques urbanos, 300.000 pés quadrados de escritórios, lojas no nível da rua e unidades habitacionais para cerca de 2.000 residentes.
O benefício? Os valores das propriedades na área dispararam . Na verdade, foi tão longe que os residentes tiveram de votar para limitar as novas construções residenciais na área. Mas esse é um problema significativamente melhor de se ter do que um problema de desdesenvolvimento e dilapidação. Isso está acontecendo em outras comunidades também, onde os shopping centers estão sendo convertidos em 'espaços completos' que deveriam ser há muitas décadas.
No entanto, há coisas que devem ser observadas de perto.
O Conselho Editorial do The Philadelphia Inquirer publicou um artigo importante em setembro de 2019. Eles observaram que as comunidades precisam estar preparadas e também estar atentas aos níveis de renda que estão sendo representados nesses empreendimentos . É importante observar aqui que os problemas de estoque habitacional mencionados anteriormente nesta coluna impactam aqueles de faixas de renda mais baixas mais do que aqueles nas faixas de média e alta.
Outra faixa que poderia ser preenchida por esses shopping centers: a habitação para idosos. O New York Times recentemente traçou o perfil da Folkstone Senior Community em Wayzata, Minnesota . O desenvolvimento oferece compras, outras amenidades e a capacidade de se envolver em atividades baseadas na comunidade. Os espaços internos permitem fácil movimentação - independentemente do clima - e permitem a reutilização de edifícios existentes.
Essa será a resposta em todas as comunidades? Claro que não. Mas, dado o número de shoppings em Finger Lakes, no centro de Nova York e no Southern Tier, que poderiam ser convertidos dessa forma no futuro, valeria a pena para os líderes comunitários começarem a pensar sobre a possibilidade agora.
LER: Transformando shoppings abandonados e em extinção com apartamentos, hotéis e muito mais (abril)
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